A zálogjog az egyik leggyakrabban alapított mellékkötelem.  A kötelem lényege könnyen érthető, a jog gyakorlásával kapcsolatban mégis sok félreértéssel találkozunk.

 Zálogjog tartalma, keletkezése

A zálog napjaink szerződéskötési gyakorlatában nagy jelentősséggel bír.  A kötbér és a kezesség mellett az egyik legfontosabb szerződést biztosító mellékkötelem.

 Zálogjog pénzben meghatározott, vagy meghatározható követelések, jövőbeli, esetleg feltételes követelések biztosítására alapítható.  Mint más mellékkötelmeknél, itt is érvényes, hogy bírósági úton nem érvényesíthető követelés biztosítása semmis.  Fontosságát növeli, hogy törvény eltérő rendelkezése hiányában a zálogjogosult más jogosultakat megelőzően  kereshet kielégítést a zálog tárgyából.  Sőt, kézizálogból az elévült követelés is kielégíthető!

 

  A zálogjog felöleli a biztosított követelés teljes terjedelmét, tehát a kamatokat és a zálogjog érvényesítésének költségeit, és kiterjed a zálogtárgyra fordított szükséges költségekre is.  A jogosultat azonban elszámolási kötelezettség terheli.  A zálogjog szorosan kapcsolódik a biztosított követeléshez, ezért azt átruházni – törvény által meghatározott kivételektől eltekintve – csak a követeléssel együtt lehet.  Ha a követelés átszáll, a zálogjog is átszáll az új jogosultra.

Zálogjogot leggyakrabban talán maguk a felek alapítanak.  Zálogjog alapulhat továbbá jogszabályon vagy bírósági határozaton, esetleg  hatósági döntésen.

Zálogjog tárgya lehet szinte minden, amiből végrehajtási eljárás során pénz nyerhető.

Ilyenek jellemzően a birtokba vehető dolog, átruházható jog vagy követelés.  Jogi személyek, gazdasági társaságok esetében zálogjog alapítható annak teljes vagyonára is,  ideértve a szerződés megkötését követően vagyonába kerülő dolgokat is.

A cikk rövidsége miatt a következőkben csak dolgokon fennálló zálogjog két alapvető formáját, a kézizálogjogot és a jelzálogjogot hasonlítjuk össze.

 Kézizálog

Kézizálog tárgya lehet minden forgalomlépes dolog.  Ebben az  esetben a zálogjog a dolog átadásával, a dolog birtokának átengedésével jön létre.  A dolog átadása történhet harmadik személy (zálogtartó) kezéhez is.  A zálogtartó köteles a dolgot épségben megőrizni és a zálogjog megszűnésekor a tulajdonosnak visszaszolgáltatni.

A dolgot a zálogtartó eltérő megállapodás hiányában nem használhatja, nem hasznosíthatja. Ez alól kivétel a természetes haszon, amit jogosult, és köteles beszedni.

Amennyiben a tulajdonos tart a dolog károsodásátó, kérheti a zálogtárgy visszaadását, ám ez esetben más megfelelő biztosítékot kell felajánlania.

 Jelzálog

Leglényegesebb különbsége a kézizáloghoz képest, hogy  a zálogtárgy a kötelezett birtokában marad.  Ingatlant csak ezen a módon lehet elzálogosítani.   A tulajdonos köteles megtenni mindent annak érdekében, hogy a dolog állagát megőrizze, abból szükség esetén a követelés kielégíthető legyen.

Mivel a zálogjog úgynevezett abszolút jog, tehát mindenkivel szemben hatályos, funkcióját úgy tudja betölteni, ha a nyilvánosság elve érvényesül.  Ennek megfelelően, a jogot be kell jegyeztetni a Magyar Országos Közjegyzői Kamara nyilvántartásába.

 Gyakorlati kérdések

A gyakorlatban sokan értelmezik félre a zálogjog érvényesítésének mikéntjét.  Úgy gondolják, hogy a másik fél szerződésszegése esetén a zálog minden további aktus nélkül a tulajdonukba kerül.  Szeretném felhívni a figyelmet, hogy a jelenleg hatályos törvényi szabályozás alapján a főszabály, hogy a zálog tulajdonjoga a szerződésszerű teljesítés elmaradása esetén sem száll át a jogosultra.   Az erre vonatkozó előzetes megállapodás semmis.  Fontos tudni, hogy kézizálog esetében a zálogjog megszűnik, amennyiben a jogosult a dolgot a tulajdonosnak visszaadja, vagy birtokából akaratán kívül kikerül, és azt egy éven belül nem szerzi vissza, illetve evégből bírósághoz nem fordul.

A jogalkotó a végrehajtási eljárás mellőzésével történő tulajdonszerzést csak a  törvényben meghatározott esetekben, kivételesen teszi lehetővé.  Egyebekben az 1994. évi LIII. törvény (a bírósági végrehajtásról) alapvető eljárási szabályai szerint kell eljárni.  Ez a törvény a záloggal biztosított követelések kielégítésének elsőbbséget biztosít a bírósági végrehajtás lefolytatása során.  A Polgári Törvénykönyv mellett számos egyéb jogszabályt találunk, amelyek valamely életviszony (szociális igazgatás, jövedéki igazgatás) komplex szabályozásába integrálva rendelkeznek törvényes zálogjogról, vagy más speciális, a jogintézményt érintő szabályt állapítanak meg.

 

Megjelent a Bautrend 2009. május havi számában